Une rénovation réussie

Construire ou rénover un bien immobilier ne s'improvise pas, il s'agit de projets plus ou moins complexes en fonction de leur taille, de leur destination et des exigences du maître d'ouvrage. Avant de vous lancer dans cette aventure, vous devez bien évaluer ce qu'impliquent les différents choix auxquels vous serez confrontés tout au long du projet, notamment pour ce qui concerne la nature même de celui-ci, à savoir son caractère neuf ou ancien.

Pour ce qui concerne l'ancien, le caractère patrimonial de certains biens, leur hauteur sous plafond importante, la présence d'éléments de boiserie ou de murs en pierres apparentes constituent bien souvent des atouts charmes qui donnent un certain cachet au logement. Cependant, ces éléments peuvent aussi constituer un handicap important en terme de confort thermique et de consommations énergétiques. Autre avantage, le coût de ce type de bien immobilier est généralement moins élevé que pour le neuf; cependant ceci doit être tempéré en fonction de l'emplacement géographique du bien et de son caractère historique qui entraînent bien souvent des coûts prohibitifs. Autre avantage, le bien existe déjà, donc des visites sont possibles et des travaux peuvent être programmés en fonction des besoins. Car c'est là le principal inconvénient de l'ancien. Il ne répond pas aux exigences actuelles de confort et de performances, ce qui implique une mise à niveau plus ou moins onéreuse pour y parvenir. Si le bien immobilier que vous achetez est en bon état et qu'il ne nécessite pas d'intervention trop lourde, le coût des travaux à engager ne sera pas exorbitant, de l'ordre de 100 € par m² pour «rafraîchir» le logement, notamment les revêtements et les éventuels éléments défectueux. Si l'état du bien implique de plus gros travaux, le budget oscillera aux alentours de 700 € par m² et permettra de remettre à niveau l'installation électrique, de procéder à l'isolation thermique, de remplacer les baies et fenêtres, de reprendre complètement les pièces humides et de procéder à une réfection complète des peintures et revêtements.

Il sera en général moins difficile de produire un bâtiment basse consommation ou passif sur une construction neuve que sur de l'ancien, car la prise en compte des caractéristiques de l'existant peut parfois constituer une entrave à l'utilisation de techniques et de matériaux à la performance reconnue, notamment sur le plan de l'isolation thermique, mais dont les caractéristiques ne sont pas toujours compatibles avec les supports anciens. Il en va ainsi de tous les isolants étanches à l'eau liquide et à la vapeur d'eau, dont l'usage doit être proscrit sur les murs en terre crue ou en pierre, car l'humidité de ces parois ne peut plus trouver d'exutoire.

Justement, le fait d'aborder ces questions doit nous faire différencier deux types de logements anciens. Schématiquement, il existe de l'ancien traditionnel constitué de matériaux locaux de type terre crue, pierre, bois ou paille et de l'ancien issu d'une tradition industrielle, fait de mâchefer, de béton et d'acier. La première catégorie citée constituait la norme jusqu'au début du XX ème siècle, et a perduré sous forme de traditions constructives locales jusqu'à nos jours. Peu à peu, ces techniques se sont raréfiées, dû à la disparition progressive d'artisans qualifiés pour leur mise en oeuvre. Cependant, elles bénéficient aujourd'hui d'un regain d'intérêt, qui se traduit en pratique par des programmes de recherche et de développement contribuant à leur normalisation. La seconde catégorie s'est progressivement imposée, au détriment des matériaux locaux, car les techniques auxquelles elles faisaient appel ont permis d'édifier rapidement les millions de logements dont la France avait besoin au sortir des deux conflits mondiaux qui ont marqués le début du XX ème siècle. Ces techniques sont globalement compatibles avec tout type de matériaux et ne nécessitent pas autant de précautions que les techniques citées précédemment.